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2023年4月23日，最高院发布了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（下称：《批复》），激起了法律圈的一阵刷屏。在笔者看到的有关评论内容中，主要是基于普通购房者、消费者的立场进行解读，认为该批复意味着将给予“入坑套牢”的商品房消费者一次“解套”的机会，或者赋予了买房人购房款之债的”超级优先权“地位。

笔者认为，该《批复》的确加大对商品房消费者的权利保护的倾斜不错，但是它的实用意义可能还达不到许多人的期待。比如，那对因开发商逾期交付火遍全网的河南小夫妻，可能还难以通过《批复》解决实际问题。本文旨在探讨《批复》的法律适用。因笔者水平有限，如有不当观点望予指正。

先把《批复》全文复制粘贴如下：

“河南省高级人民法院：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

一、“商品房消费者”

首先需要指出，该《批复》适用的主体范围为“商品房消费者”。对于何谓“商品房消费者”，目前没有非常严谨的法律定义，主要观点认为是以居住、使用为目的，向房地产开发企业购买新建民宅的个人。根据上述定义，有一些主体可以较明确地排除出“商品房消费者”之外：

1、有限公司、合伙企业等非自然人购买房屋；

2、土地性质或房屋用途非居住用地或民宅，如文旅用地，商铺；

3、二手房、农村自建房等非“商品房”。

4、以投资、炒房为目的购买商品房的。

二、“交付请求权”

《批复》第二条指出特定情形下商品房消费者可主张“交付请求权”，其中“交付”一词，表达的到底是物权转移占有，还仅仅是指属于房企交房流程中的对于房屋空间的现实交付（领钥匙）？

如果是前者，物权转移占有，即所有权的转移。我们知道，法律上的物分为动产与不动产，动产以交付作为转移占有的公示方式，不动产以变更登记作为转移占有的公示方式。而商品房属于不动产，如果《批复》表达的是这个意思，即买房人可以向法院起诉，主张房企将不动产变更登记至自己名下，那么更妥当的用词应该是消费者可主张“变更登记请求权”。

如果是后者，即房屋的现实交付、领钥匙，那么可以理解为商品房消费者只有权要求房企让渡房屋的占有使用权（收益权），对商品房消费者而言，只能请求入住，不能请求变更登记。

笔者认为，《批复》该条旨在赋予商品房消费者的“交付请求权”其实是“交付优先请求权”，即规定当符合特定情形时，商品房消费者的上述权利不受房企承包人、施工人、其他债权人等其他权利人（优先权人）提出权利要求及提出优先权抗辩的影响。若依此论的进路继续往前推理，该款规定的“交付请求权”似乎更像是指前者，因为在没有《批复》的情况下，房企的一般债权人，甚至是优先债权人，并无权（也无可能）干涉房企的房屋现实交付行为，似没有必要通过《批复》再次规定。

三、“房屋不能交付且无实际交付可能”

从《批复》第三条可以看出，商品房消费者主张价款返还请求权优先的前提条件是“房屋不能交付且无实际交付可能”。这一条件实践中是不容易认定的。如果只有房企逾期交付的事实，肯定还不满足适用条件。即使房企停工达到一定程度，也不能想当然地与“房屋不能交付”且“无实际交付可能”划等号。商品房消费者要特别注意这一条件。在当前暂无进一步实施细则情况下，判断房屋“不能交付且无实际交付可能”的情况应该抱着谨慎地态度，较有把握地认定情形包括：1、房企已注销、被吊销、被责令关闭、停止营业；2、房企有关资质被吊销；3、项目被责令终止（规划、建设、施工许可证被行政机关撤销等）4、宣告破产；5、其他无实际交付可能的情形（有较充分证据证明）。

四、“一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款”

《批复》第二条中，商品房消费者适用“交付请求权”的另一个前提是“已支付全部价款”或“一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款”。由此可见，当房企发生逾期交付时，司法政策也有敦促商品房消费者继续按照诚实信用原则履行购房协议支付购房款的意味。另一个问题是，在商品房消费者已部分支付购房款情况下，能否适用《批复》第三条获得“价款返还请求权”？笔者认为，单从《批复》第三条文义来看，并未设置这个条件。即在“房屋不能交付且无实际交付可能”情况下，无论商品房消费者是付清全款还是部分付款，都可以主张“价款返还优先请求权”。由此还可看出，当消费者以按揭贷款方式购买房屋遇到房企逾期问题时，可能会陷入两难。一方面，如果断供，就无法主张“交付请求权”。另一方面，如果续供，之后被归为“房屋不能交付且无实际交付可能”，则消费者将遭受更大的损失。

五、“建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权”

《批复》给商品房消费者设置的权利保护的关键是权利冲突后的商品房消费者相对于其他债权人的优先权。《批复》表述为“优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权”。那么，商品房消费者的权利是不是优先于房企其他债权人的一切债权？笔者认为，《批复》的表述似是而非，恐怕不是。在现实中，房企的债权人与债权除了存在以上列明的几种之外，还可能存在实际施工人的优先受偿权、超级价款优先权（比如全装修住宅房企以融资担保方式购置部分设施，在购房协议中未列明价款）等其他情形。《批复》虽然有兜底性的表述，但所使用的“及其他债权”恐怕难以将现实中各有关情况都涵盖进去。一旦发生相关纠纷，可预见各地法院在适用颇为困扰。

六、与《执行异议规定》平行适用

对商品房消费者而言，除了《批复》以“顺位优先权”为核心所设置的权利保护体系之外，还有可能可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）》（下称：《执行异议规定》，通过执行异议权和排除执行权实现权利保障。

先将相关法条复制粘贴如下：

《执行异议规定》第二十九条

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。　

本文简单介绍一些以上两种权利保护体系的区别。笔者认为，两者的根本性区别在于，《执行异议规定》的出发点是保护房屋买受人的物权期待权，解决执行程序中的问题。而《批复》的出发点是保障基本民生、社会稳定，化解房企交房难造成的法律道德风险和社会危机，相较前者更具有政策性、紧迫性的考量。因此，可以从几个地方看到消费者援用《批复》的适用条件是宽松于《执行异议规定》第29条的。

在笔者办理的某案件中，债权人对房企已出售但仍然登记在房企名下的数百套房产申请强制执行，引起该小区业主集体提出执行异议维权。该案件中，虽然绝大多数业主无法依据《执行异议规定》提供书面买卖合同（签订时间不符合要求，或者签订的是“预购协议”、“意向买房协议”等野鸡协议）与购房款支付凭证等法律规定的证据的，但毕竟事关数百人，极易引发业主集体上访造成群体性事件。办案人员因为政治压力未敢作出裁判，而是做工作引导债务人部分偿还欠款及提供其他有价值资产，促成执行和解后债权人释放了这批房屋。由此可见，在涉房企交付逾期法律纠纷中，也要重视对民生、社会稳定等其他因素的考量。

七、小结

房企逾期问题，对政、企、个人各方来说，问题化解工作都任重道远。身为普通购房人，应当积极应对，尽可能通过《执行异议规定》与《批复》等相关规定，最大程序消弭房企问题对普通老百姓和消费者造成的影响。